Mientras mayor sea la demanda pública o privada sobre una parcela del territorio mayor será el ingreso que percibirá su propietario al momento de la venta o locación.

El orden jurídico vigente en Argentina asegura el derecho de propiedad privada sobre todo el espacio del territorio nacional, para su uso y usufructo en beneficio de sus propietarios. Ese derecho de propiedad tiene algunas restricciones, como por ejemplo la compra ilimitada de campos rurales para extranjeros o la imposibilidad de utilización privada de las parcelas ubicadas al margen de ríos o mares. También existen restricciones para la explotación de algunos recursos naturales como el petróleo y otros minerales. Sin embargo, salvo puntuales excepciones, nuestra Constitución Nacional y la legislación garantiza un Derecho de Propiedad sobre la tierra y sus recursos naturales bastante amplio con pocos límites para su uso, explotación y comercialización. 

RENTA PRODUCTIVA 

El derecho de propiedad en nuestro país tiene la particularidad de permitir que su titular obtenga un doble ingreso por su posesión. Por un lado, cuando aporta su espacio terrestre y sus recursos naturales a un proceso productivo recibe un ingreso llamado renta productiva. 
El monto de esa renta productiva, al igual que los salarios que reciben los trabajadores o los intereses que perciben los inversores de capital, está directamente vinculada a la incidencia que tiene la tierra y sus recursos en la generación de bienes o servicios. En la medida que la participación de los recursos naturales en la producción sea más significativa el ingreso percibido por la renta será mayor. 
La utilización productiva de la tierra en la economía moderna puede tomar cientos de formas. Su participación en la generación de bienes suele ser más determinante cuando se la emplea para sembrar, criar animales o extraer minerales como el oro o el litio. En estos casos, la relación directa de la tierra con la generación de riqueza es muy evidente. No sucede lo mismo cuando los recursos naturales forman parte de los insumos de complejas cadenas de producción en donde el conocimiento, la tecnología, el trabajo y el capital tienen una incidencia mayor en la generación de bienes. Sin embargo, aún en estos casos en que el aporte de la tierra y sus recursos pareciera tener una participación menos relevante sigue siendo importante porque desde un celular, pasando por un auto o un rayo láser todos los productos económicos requieren de la tierra y sus recursos. 
Es muy importante tener presente que la renta productiva no solo se obtiene a partir de la explotación agrícola-ganadera sino que ese ingreso también lo obtiene su propietario por el aporte de recursos naturales y del espacio terrestre a todos los procesos de producción de bienes existentes en el Planeta. Nada se puede desarrollar en este mundo sin un espacio de tierra donde asentarse o sin un insumo existente en nuestra naturaleza. 
Esta realidad sobre que nada es posible de realizarse sin un espacio de tierra o sin sus recursos es lo que permite a los propietarios de parcelas obtener un ingreso cuando participan de un proceso generador de bienes o riqueza. Este ingreso lo obtienen cuando dedican sus tierras a la ganadería o cuando aportan materias primas para ser convertidas en un chip o la pantalla de un monitor de computadora. Renta o ingreso que no perciben cuando la tierra y sus recursos no son explotados económicamente. 
Ahora bien, como se expresó arriba, nuestro Derecho de Propiedad habilita a sus titulares a percibir dos ingresos. Junto a la renta productiva pueden obtener otro ingreso llamado renta social. Este segundo ingreso o renta no es consecuencia del aporte de su posesión a un proceso productivo ni consecuencia directa del accionar de su titular. Es un ingreso que recibe el titular de una parcela aunque no haya realizado ningún esfuerzo, trabajo o inversión destinado a generar un proceso productivo. Es un ingreso que resulta de la combinación de dos factores: la finitud de la tierra y la demanda por parte de la sociedad.

RENTA SOCIAL 

La renta social, a diferencia de la renta productiva, no es una recompensa económica que reciben los titulares de una parcela de tierra por su aporte a la producción. La renta social es un ingreso que el poseedor de un espacio obtiene como resultado de la demanda social sobre su propiedad. Es un ingreso que el titular de un espacio percibe más allá de que emprenda una actividad económica o se abstenga de realizarla. Es un ingreso que todo propietario percibe al momento de alquilar o vender su parcela y sus recursos naturales. 
La renta social depende de factores externos al uso o desuso que el propietario realice sobre sus dominios. La renta social es un ingreso que no depende de su titular sino que es consecuencia de la demanda de otros, es decir de los integrantes de la sociedad que quieren ese espacio para trabajar, invertir o descansar. 
La renta social crece de manera constante y en proporción directa a la demanda social sobre las parcelas y al grado de desarrollo que existe alrededor de esa parcela por el trabajo privado o inversión pública. Cada nacimiento empuja la demanda de vivienda, vestimenta y alimentación. Cada pareja que se constituye demanda nuevos bienes para poder hacer efectivo su amor. Cada población que se asienta, cada negocio que se construye, cada teatro que se inaugura, cada avenida que se ensancha, cada semáforo que se instala, cada fábrica que se abre, cada plaza pública que se crea o cada celular que se fabrica, requieren de un espacio de tierra o de sus recursos naturales. Esa demanda hace subir el precio de este factor esencial y finito que es la tierra. 

Mientras que para obtener una renta productiva su poseedor tiene que poner a la tierra a producir, la renta social surge y crece de manera independiente a lo que haga el titular del espacio. 

Mientras más se multipliquen los habitantes y mayor sea la demanda de bienes para satisfacer sus necesidades mayor será la cantidad de espacios urbanos y rurales que la gente habrá de requerir para vivir o producir. Esa demanda creciente –sea por parte de personas, empresas privadas o la economía pública– determina que el valor o precio de la tierra aumente de manera permanente dando lugar a un ingreso que el propietario obtiene al vender o arrendar el espacio de su propiedad. 
No importa que las parcelas de un territorio jurídicamente ocupado estén deshabitadas o no estén insertas en ningún proceso de producción por vagancia de sus titulares. La renta social igualmente se acumula sobre todo el espacio nacional a medida que crece la demanda de la sociedad. Mientras mayor sea la demanda pública o privada sobre cierto espacio del territorio mayor será el precio que tendrá que pagar la gente para poder acceder a ese espacio y sus recursos. Es como si los poseedores o propietarios de la tierra tuvieran una alcancía en donde la sociedad les deposita mensualmente un ingreso, que harán efectivo al momento de vender o alquilar sus dominios. 
No tiene relevancia que las parcelas estén ocupadas o usurpadas; haya sembrado trigo o estén sin utilizar; sean terrenos baldíos en la ciudad o se haya construido un edificio de 20 pisos. La renta social no depende del uso que el propietario le dé a las parcelas sino que depende absolutamente de la demanda social sobre esa parcela. Es la presión social para acceder a un espacio lo que determina que el valor de la tierra aumente. Este hecho puede apreciarse con nitidez en la ciudad de Buenos Aires en donde se puede comprobar cómo año a año las parcelas de tierra de la ciudad aumentan su valor a medida que crece la población y el desarrollo urbano. 
El incremento del valor de la tierra por la demanda social se da en todos los territorios del Planeta más allá del régimen jurídico prevaleciente. En el caso de Argentina, el sistema jurídico permite que ese mayor valor de las parcelas sea apropiado por el propietario de las mismas a través de una renta o ingreso que percibe al momento de venta o locación. De esta manera, mientras la sociedad trabaja e invierte los titulares del espacio tienen la posibilidad de obtener un ingreso que no han generado por cuenta propia. Sólo observan complacientes cómo aumenta el precio de sus dominios por acumulación de la renta social generada por la gente al demandar un espacio para vivir y producir. Mientras mayor demanda exista sobre un espacio, más crecerá la renta social, y consecuentemente, el precio de un terreno. 
Cuando se produce la venta de una parcela de tierra libre de mejoras e inversiones de capital el propietario transfiere al comprador el título del derecho real de propiedad sobre la parcela que le da la posesión del terreno. En contraprestación, el comprador entrega al propietario-vendedor un monto de dinero equivalente al precio por ese predio. Ese precio de venta de la parcela –excluyendo las mejoras– está básicamente constituido por la renta social. 
En el caso de la locación de parcelas de tierra libre de mejoras sucede exactamente lo mismo. El propietario constituye sobre el inquilino un derecho personal de uso del espacio, y en contraprestación recibe un alquiler mensual cuyo monto representa un porcentaje proporcional del valor de la parcela libre de mejoras. 
Es importante reiterar que la renta social acumulada sobre las parcelas no depende de las actividades que el propietario haga sobre ellas. Por lo tanto, si el propietario construye un edificio o siembra soja, el precio de la tierra libre de mejoras es el mismo. Si obtiene un precio mayor al vender o alquilar su propiedad será por el valor adicional que le genera el capital invertido o adherido a su parcela. Las mejoras realizadas sobre un espacio terrestre –sea por haber generado molinos de agua, construido una edificación o instalado un fábrica– le habrán de generar un valor adicional a la renta social por la inversión de capital. 
La normativa jurídica vigente en Argentina comete un grave error al unificar bajo un mismo concepto a la tierra con las mejoras, accesorios o capitales adheridos al suelo. No es correcto incluir bajo el nombre de inmuebles a la tierra propiamente dicha junto a las edificaciones, alambrado o mejoras. Esta equivocación conceptual plasmada en innumerables normas jurídicas ha dado lugar a consecuencias muy negativas en el orden económico nacional. De manera especial, ha sido determinante en la fijación de políticas impositivas recesivas que desestimulan la inversión y la producción mientras empujan a vivir del trabajo ajeno especulando con el aumento de la renta social sobre las parcelas sin hacer ningún aporte a la producción.  

REFLEXIÓN FINAL

Mientras que la renta productiva es un estímulo para que los titulares del espacio aporten sus recursos a la producción, la renta social es un estímulo a la especulación porque se permite obtener ingresos sin trabajar, producir e invertir. Por otro lado, la apropiación de la renta social por el propietario se convierte en una barrera económica para los trabajadores e inversores porque impiden acceder a un espacio o sus recursos por los altos valores del territorio, los cuales crecen de manera constante. 

INFORMACIÓN.

En la Sección Economía hay notas complementarias sobre la tierra y la renta social.
• Factores de Producción
• Efectos de la apropiación de la renta social
• Impuesto a la renta social